Cour des comptes et abattement de TFPB : ce que le rapport de décembre 2025 change, ou pas, pour une action de quartier

Le rapport de décembre 2025

Le rapport de la Cour des comptes sur l’abattement de TFPB change-t-il quelque chose pour une action de quartier ? Pas encore, selon les textes consultés. La Cour des comptes a publié en décembre 2025 un rapport public sur cet abattement. Sa synthèse dit : « La Cour appelle une réforme de fond, dès 2026, pour renforcer la clarté, l’efficacité et la crédibilité du dispositif. » Au 14 octobre 2026, l’article du code général des impôts n’a pas été modifié, et aucune décision n’a été trouvée dans les textes consultés.

Un mot sur le vocabulaire. La TFPB est la taxe foncière sur les propriétés bâties. Un bailleur social est un organisme qui construit et gère des logements sociaux. Un QPV est un quartier prioritaire de la politique de la ville. Le dispositif tient en une phrase. La base de la taxe foncière des logements sociaux situés en QPV fait l’objet d’un abattement de 30 %. Il vaut pour les impositions établies de 2025 à 2030. En échange, le bailleur mène des actions dans le quartier. Le détail se trouve dans le guide de l’abattement de TFPB pour les bailleurs.

En bref :

• La Cour demande une réforme de fond et formule trois recommandations.
• L’USH et l’ANCT ont répondu, avec des réserves sur une des pistes.
• Les textes consultés ne montrent aucune réforme décidée.
• Pour une action de quartier, ce rapport sert surtout de grille de lecture.

Ce que la Cour a constaté

Combien coûte l’abattement

La Cour estime l’abattement à 315 M€ en 2024. C’est une perte de recettes pour les collectivités. L’État en compense 40 %, soit 126 M€. Les collectivités supportent le reste. Cette dépense pèse lourd dans le budget de la politique de la ville.

Autre repère : le coût de compensation pour l’État a augmenté de 85 % entre 2019 et 2024. La cause principale tient à la réforme de la taxe d’habitation, qui a transféré aux communes la part départementale de la taxe foncière et étendu la compensation de 40 % à cette part. Ce chiffre mesure un coût de compensation, pas une appréciation sur le dispositif.

Un pilotage dispersé et trop de réunions

Le rôle de l’État est partagé entre plusieurs services : l’ANCT (l’Agence nationale de la cohésion des territoires) et la DGFiP (la direction générale des finances publiques). Aucun outil national ne suit les conventions. Le bilan est confié à l’Union sociale pour l’habitat, l’USH. Elle représente les bailleurs. Son dernier bilan date de 2022.

Sur le terrain, la Cour juge l’organisation des réunions « chronophage et disproportionnée ». Les bailleurs rencontrés comptent près d’une centaine de réunions par an liées à la politique de la ville.

Entretien normal ou effort en plus : une frontière floue

L’abattement doit financer des actions en plus de la gestion normale du bailleur. Cette gestion normale s’appelle le droit commun. Or personne ne l’a défini précisément. Résultat, certaines actions d’entretien courant sont présentées comme une « sur-intervention ». D’autres sont reportées d’une année sur l’autre. D’autres encore sont déployées dans un autre quartier prioritaire.

Effet levier et contrôle : ce que la Cour ne peut pas confirmer

L’USH affirme que chaque euro engagé par le bailleur en produit environ 1,4 au total. Selon l’USH, c’est un effet levier. La Cour indique que les éléments transmis ne permettent pas de le confirmer, faute d’outil de suivi commun.

Pour le contrôle, elle écrit : « Le contrôle de la réalité des actions menées au titre de l’abattement est faible et inégal selon les territoires. » Le texte de loi ne prévoit pas de contrôle. La seule sanction est la dénonciation de la convention. Elle ne supprime l’abattement que pour l’année à venir, selon le rapport.

Ce que le rapport dit des actions d’animation et des associations

L’axe 7 « Animation, lien social, vivre ensemble »

Le cadre national, révisé en 2021, range les actions des bailleurs par axes. L’axe 7 s’intitule « Animation, lien social, vivre ensemble ». Il couvre le vivre ensemble, l’accompagnement social, des services aux locataires, l’insertion et la mise à disposition de locaux. Le rapport n’écrit pas que cet axe doit disparaître ou baisser. Il ne cite pas non plus le vélo.

Son poids varie beaucoup. Pour la période 2017-2019, l’USH classe l’animation et le vivre ensemble au troisième rang des dépenses valorisées. La part de cet axe varie selon les bailleurs, d’après le bilan de l’USH cité par le rapport. La métropole de Bordeaux a aussi prévu dans sa convention qu’une enveloppe non utilisée soit réaffectée en partie à cet axe.

Les risques signalés par l’USH et la tendance aux actions imposées

Selon l’USH, citée par la Cour, sans référentiels solides, on peut soutenir une association dont l’action ne répond pas au diagnostic partagé du quartier. Ce diagnostic est l’état des lieux commun du bailleur et de ses partenaires. Les acteurs rencontrés ont aussi relevé une tendance récente à imposer des actions aux bailleurs. Selon l’USH, certaines de ces demandes n’ont aucun lien avec ce diagnostic.

Les associations de quartier dans les conventions

Selon la Confédération nationale du logement (CNL), citée par la Cour, 74 % de ses structures ne seraient pas associées à l’écriture des conventions de leur quartier. C’est une déclaration de la CNL, pas un constat de la Cour.

L’enquête de l’ANCT, menée début 2025, dénombre 916 conventions signées. Dans 10 départements, le manque d’animation ou un lien social fragilisé a été signalé. Les acteurs interrogés soulignent qu’on peut activer ces dépenses sans appel à projets.

Une dénonciation pèse aussi sur les associations

La Cour décrit la dénonciation comme une sanction « tout ou rien », rarement utilisée. Elle peut être lourde pour les bailleurs et, écrit-elle, « par ricochet, pour les associations de proximité œuvrant dans les quartiers et qui dépendent des financements des bailleurs sociaux ». Autrement dit : si une convention tombe, les actions qu’elle portait peuvent tomber avec elle.

Les trois recommandations de la Cour, puis ses pistes

Recommandation 1 : transmettre les montants par bailleur

La Cour recommande de « s’assurer de la transmission, par la direction générale des finances publiques aux services préfectoraux, des montants exonérés d’abattement de taxe foncière sur le patrimoine bâti (TFPB) par bailleur, dans le cadre de leur gestion des conventions en 2026 ». Aujourd’hui, les directions départementales des finances publiques indiquent ne pas pouvoir communiquer ces montants.

Recommandation 2 : un référentiel et un guide

Deuxième recommandation : « élaborer un référentiel et un guide des bonnes pratiques permettant de s’assurer que sont exclusivement financées des actions qui ne le seraient pas dans le cadre de la mission normale du bailleur en 2026 ».

Recommandation 3 : pouvoir remettre en cause un abattement non justifié

Troisième recommandation : « adopter les dispositions juridiques nécessaires pour permettre la remise en cause, totale ou partielle, d’un abattement non dûment justifié en 2026 ».

Les pistes : coût résiduel, pondération des axes, suspension, restitution, subvention

Ce sont des pistes, pas des décisions. La Cour propose de donner une valeur réglementaire à une règle de 2021 : « le coût résiduel pour l’organisme des actions menées, déduction faite des éventuels financements apportés par d’autres partenaires, doit au moins être égal à l’économie d’impôt générée par l’abattement fiscal ». Elle évoque aussi un classement des dépenses par priorité. L’ANCT suggère plutôt de pondérer les axes, avec certains axes obligatoires.

Pour le contrôle, la Cour propose une compétence ciblée pour les finances publiques et les préfectures. Le préfet pourrait suspendre l’abattement en partie ou pour un temps, puis renégocier. À défaut, les communes pourraient récupérer une restitution totale ou partielle.

Enfin, la Cour juge qu’il faut réformer le dispositif, « soit dans le cadre du dispositif actuel, soit le cas échéant, en étudiant sa transformation en subvention ». Elle demande aussi un pilotage par les données, avec des remontées d’informations vers l’ANCT. Aucune administration ne se positionne pour piloter un outil commun, et l’outil QuartiersPlus de l’USH n’est pas généralisé.

Ce que l’USH et l’ANCT ont répondu

À la publication, le 4 décembre 2025, seules l’USH et l’ANCT avaient répondu. Le ministre de l’intérieur n’avait pas d’observation. Les ministres chargés de la transition écologique, de l’économie, de l’aménagement du territoire et de la ville, et du logement n’avaient pas répondu. Les réponses sont publiées dans un document à part.

L’USH estime que le référentiel national de juin 2024 répond déjà à la préconisation de la Cour. Elle émet de « très grandes réserves » sur la transformation en subvention, qui introduirait « une logique d’appel à projets inadaptée à la gestion quotidienne des quartiers ».

L’ANCT réitère ses réserves sur la subvention. Elle juge que remettre en cause un abattement non justifié « permettrait de crédibiliser ce dispositif », avec une procédure claire et proportionnée. Elle précise qu’environ 85 % des situations remontées à l’ANCT par les services de l’État font état d’une mise en œuvre satisfaisante. Ce chiffre n’a rien à voir avec le coût de compensation vu plus haut.

L’ANCT signale aussi que certains bailleurs ne transmettent pas toujours tous les bilans comptables aux signataires. Une instruction du 13 février 2025 demande aux préfets de veiller à ces transmissions, et prévoit un bilan annuel présenté au comité de pilotage du contrat de ville. Une instruction du 4 janvier 2024 prévoit que les bailleurs présentent leurs actions de gestion de proximité lors de la réunion annuelle du contrat de ville.

Où en est-on au 14 octobre 2026

Voici l’état des textes, selon les textes consultés au 14 octobre 2026. L’article 1388 bis du code général des impôts, qui fonde l’abattement, n’a pas été modifié depuis sa version du 31 décembre 2023, d’après Légifrance. La loi de finances pour 2026 n’a touché l’abattement que pour reporter une date limite dans cinq territoires d’outre-mer, selon la doctrine fiscale du BOFiP. Elle n’ouvre aucune réforme.

Le BOFiP rappelle une règle utile : l’abattement cesse de s’appliquer l’année suivant celle où une condition n’est plus remplie, par exemple si un signataire dénonce le contrat de ville ou la convention. Le non-respect des engagements ou l’absence de transmission des documents peuvent motiver une dénonciation.

Côté recommandations : aucun nouveau référentiel de l’État n’a été trouvé au 14 octobre 2026. Rien n’est établi non plus sur un circuit de transmission des montants entre les finances publiques et les préfectures. Enfin, rien n’est décidé dans les textes consultés au 14 octobre 2026 sur une subvention, une suppression ou une restitution. On ne peut donc dire ni que la réforme est adoptée, ni qu’elle est abandonnée. Pour le mécanisme complet, voyez la fiche détaillée du dispositif.

Ce que ça change pour une action de quartier

Rien n’est imposé par ce rapport. Mais il montre ce que les bailleurs, les préfectures et les collectivités regarderont de près. Voici donc une déduction, pas une règle. Pour une association, un centre social ou une amicale, trois habitudes semblent utiles.

Répondre au diagnostic partagé

Une action trouve plus facilement sa place si elle répond à un besoin déjà écrit dans le diagnostic du quartier. Les constats ci-dessus expliquent pourquoi : un bailleur doit pouvoir prouver chaque action. Pour situer les autres guichets, la carte des financements de la politique de la ville donne le panorama.

Montrer que l’action s’ajoute au droit commun

L’instruction du 13 février 2025, citée par la Cour, rappelle que le bailleur doit « identifier les moyens de gestion de droit commun qu’il met en œuvre, dans chaque quartier prioritaire, comparativement au reste du parc ». Une action qui s’ajoute à cette gestion se défend mieux qu’une action qui la remplace. Pour comprendre ce que les bailleurs peuvent commander, regardez les commandes possibles côté bailleurs sociaux.

Prévoir un suivi et un bilan transmissibles

Le bailleur transmet chaque année aux signataires du contrat de ville et au conseil citoyen les documents qui justifient le montant et le suivi des actions. Une action qui produit un bilan simple, daté et lisible lui facilite la tâche. Pour les locataires organisés, la page sur les amicales de locataires et les conseils citoyens explique leur place dans ce circuit.

En Seine-Saint-Denis : contrat de ville, GUSP et abattement

La préfecture de la Seine-Saint-Denis écrit, dans son appel à projets politique de la ville 2027 : « L’articulation entre les actions financées au titre du contrat de ville et les programmations relevant de l’abattement de la taxe foncière sur les propriétés bâties (ATFPB) devra impérativement être recherchée. » Chaque établissement public territorial, ou EPT, doit aussi réunir un comité de pilotage commun au contrat de ville et à la GUSP avant la fin du deuxième trimestre 2027. La GUSP est la gestion urbaine et sociale de proximité : l’entretien et la vie quotidienne du quartier.

La Cour cite d’ailleurs la charte de GUSP 2024-2030 d’Est Ensemble comme exemple de charte à l’échelle intercommunale. Pour la démarche de dépôt côté contrat de ville, voyez le pas-à-pas pour déposer une action sur Dauphin, et pour le cadre des contrats de ville, Engagements Quartiers 2030.

Prenons une amicale qui veut proposer une initiation au vélo dans sa résidence. Elle regarderait d’abord le diagnostic du quartier, puis demanderait au bailleur ce qui relève déjà de sa gestion courante, et prévoirait dès le départ un bilan à remettre. Rien ne garantit qu’un bailleur ou une collectivité retienne une telle action : la décision leur revient.

Ce que Vélo Passerelle peut proposer

Vélo Passerelle est une association de Romainville, créée en juin 2026. Elle peut proposer une action vélo sur devis, avec un encadrant titulaire du CQP Animateur de mobilité à vélo (RNCP40916) et d’une carte professionnelle d’éducateur sportif. Le CQP n’est pas un diplôme d’État. L’association intervient de façon itinérante depuis Romainville et n’a pas de local.

Elle n’a encore réalisé aucune séance. Elle n’a signé aucune convention avec un bailleur et ne perçoit aucun financement au titre de l’abattement. Si vous préparez une action de quartier, voyez ce que l’offre aux bailleurs décrit, puis demandez une intervention pour un devis.

Questions fréquentes

La Cour des comptes a-t-elle supprimé l’abattement de TFPB ?

Non. Elle appelle une réforme de fond et formule des recommandations. L’article 1388 bis du code général des impôts n’a pas été modifié selon Légifrance, et rien n’est décidé dans les textes consultés.

Quelles sont les trois recommandations de la Cour des comptes ?

La première : s’assurer que les finances publiques transmettent aux préfectures les montants d’abattement par bailleur. La deuxième : écrire un référentiel et un guide de bonnes pratiques pour ne financer que des actions en plus de la mission normale du bailleur. La troisième : permettre de remettre en cause, en tout ou en partie, un abattement non justifié. Le détail est dans la section dédiée.

Une association peut-elle encore être payée par un bailleur pour une action liée à l’abattement ?

Le dispositif existe toujours et les textes consultés n’interdisent pas l’action associative. La Cour décrit même le soutien aux associations de proximité dans les quartiers. La décision se prend avec le bailleur, au cas par cas, et aucune association n’a de garantie d’être retenue.

Qu’est-ce que le « droit commun » du bailleur ?

C’est ce que le bailleur fait déjà dans l’ensemble de son parc, au titre de sa mission normale. L’action financée grâce à l’abattement doit venir en plus. C’est pourquoi le bailleur doit comparer ses moyens dans le quartier prioritaire avec le reste de son parc.

Qu’ont répondu l’USH et l’ANCT au rapport ?

Les deux ont émis des réserves sur l’idée de transformer l’abattement en subvention. L’ANCT juge qu’une remise en cause encadrée d’un abattement non justifié rendrait le dispositif plus crédible. Les autres ministères n’avaient pas répondu à la date de publication.

Qu’est-ce qui a changé en 2026 pour l’abattement ?

Peu de choses selon les textes consultés. L’article du code général des impôts est resté tel quel. La loi de finances n’a fait que reporter une date limite pour certains territoires d’outre-mer. Aucun nouveau référentiel de l’État n’a été trouvé.